真相出炉,用房子换养老金,活到96岁才能拿回本!
发布时间:2018-08-17 17:30关于养老的话题,近期谈论最多的就是“以房养老”保险。
近日银保监会发布通知,在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险,“以房养老”保险正式推向全国。
“以房养老”到底靠不靠谱?
8月8日,中国银保监会发布通知称,自即日起,“老年人住房反向抵押养老保险”开展范围扩大到全国。
这里面提到了一个保险的品种:老年人住房反向抵押养老保险。也就是俗称的“以房养老”保险或是“反向按揭”。
简单来说,就是老人把房子抵押给保险公司,保险公司每个月给老人一笔养老金,老人依然可以住在这个房子里,或者出租。等老人过世后,房子由保险公司处置(有些保险产品规定仍可以由子女继承房产,但需要偿还相关保险金后方可收回房子)。
这个早在2014年开始试点的保险,却并不太受欢迎。截至今年6月底,只有一家保险公司开展了相关业务,总共有只有98户家庭139位老人完成承保手续。
“以房养老”保险在国外一些国家已比较成熟,能够比较好地解决社会化养老问题,维持退休后的老年生活水准不下降,有的甚至比工作阶段生活水准还高。而在中国的实践却收效甚微。到底为什么“以房养老”不受待见呢?
业内人士表示,这种形式相当于把自己所住的房子,以期房的方式出售了,绝大多数中国人,不能接受这样的观念,感觉到既无安全感,又觉得对不起子孙后代。这样做,很多老年人内心可能有自己晚年挥霍的内疚感。
除了观念上短期无法转变外,小编在网上查了一下,对于“以房养老”,大家的抱怨可真不少:
作为一个80后,我就想知道我一辈子还剩下什么!我还得为还房贷奋斗二十年,房贷还完以后过个十年,再把房子抵押给银行度过余生。
有房而且子女不用继承,在城市里我的估计顶多占到百分之十,而且这百分之十的老人大都经济比较富裕,所以这种政策真的一点也不接地气。同时又给骗子们开了一个挣钱的门路。
如果房产升值,养老金会随之上涨吗?上涨的幅度能与升值幅度匹配吗?
为啥不把房子卖了,给子女付个首付,剩下的钱存理财,不是过得更滋润?
房子都抵押出去了,要是突然生病急着用钱怎么办?
房价跑的过CPI和M2,“以房养老”就不会很热。
有专家学者,房地产大亨替以房养老站台,把房子倒按揭给养老机构,就每月吃喝不愁,不但房子你还能继续居住,而且每月还能从保险公司领取一大笔保险金,但是如果您岁数不大,比如刚退休那种,每年还得缴纳一个延期年金。
以市面上已有的一款XX人寿以房养老保险为例。
假如,一位60岁的男性将估值为100万的房产抵押给保险公司,需要每年再交给保险公司2544元延期年金保费,缴到86岁,总计缴费:66144元。
加上抵押的100万,总共的成本是:1066144元。
这位老人每月可以获得2514的养老金,一年能拿到30168元。
要拿回总共106万多的成本,需要活到95.3岁。
更别提想要赚保险公司的钱,拿到多高的收益了,那得奔着百岁老人坚强地活下去才行。
当然,如果老人有其他住处,将房子抵押给保险公司后,还能将这套房子出租,假如一个月租金为2000元,一年能有24000元的租金收入。
加上房子抵押一年拿到的30168元养老金,只需要活到约79.7岁,就能收回成本。
比抵押房子后自住的老人拿回成本的难度要低些。
那么我们再算一笔账,你把房子卖出去,然后拿着100万,去买货币基金和国债产品,或是长期定期储蓄,拿到3-4%的收益应该是比较安全的,一年的收入也有3 ~4万。关键是钱还在自己手里攥着。
简单的四则运算就能发现,目前这类保险产品的设计实在对投保人来说太不友好。
有没有让人们满意的“以房养老”产品呢?在香港有类似的养老保险,业内叫做“斗长命”的保险。
一个60岁的老人,一次性付100万元给保险公司。保险公司每年分红,死亡则终止。若不满75岁死亡,则付到75岁,给子女或其他继承人。
这个产品的收益大概是5666元/月左右,年利率6.8%。
活到75岁,可以拿回100万元本金。
活到80岁,大约有3%的回报。
活到90岁,大约有5.4%的回报。但最高的收益率上限是6.8%,不能超过。
这样相比,同样是100万,现在的“以房养老”只给2514元/月,实在是太低了。
业内人士表示,“以房养老”不应该是“二方模式”,而应该是三方模式。
现在的二方模式是:
A.老人,卖出房子,每月获得2500元,获得房子租赁权直至死亡。
B.银行,买入房子,每月付出2500元,没有租赁权,老人去世后获得房产。
引入第三方投资者后,方式就转变为:
A.老人,卖出房子,每月获得4000元,获得房子租赁权至去世。
B.银行,获得100万元现金,每月支出5666元利息,相当于做了一笔理财产品。
C.投资者,付出100万元现金,每月获得1666元房租,在老人去世后获得房产。
这样设计的好处是,对于银行和保险机构来说,它相当于承接了一笔“100万元斗长命”的金融产品。因此逻辑是很清晰的,不涉足任何不动产。也没有金融风险。
而投资者相当于花了100万元买了一套老房子。此后“长线出租”,因为房产是按照评估值计算的,因此这个买入价格在当时也是远低于市场价的,相当于长线投资。
最后对于孤寡老人来说,反按揭后,每月获得4000元,远高于现在设定的2500元。上述业内人士表示,这样的设计通过金融创新会使得各方都得到满意的结果,也很有可能推动以房养老的推广与落实。
随着“以房养老”的推进,不法分子也开始蠢蠢欲动。小编郑重提醒,要注意打着“以房养老”名义设计的骗局。
去年北京法院就公开审理了多起“以房养老”的纠纷案件,一些人打着“以房养老”的名义将理财产品推荐给老人,声称房子抵押借款三个月,就能获得20%的高利息,到期还能全额返还本金,这样的“以房养老”项目让不少老人心动不已。
老人将房子抵押后向贷款公司借款理财,贷款公司在老人不知情的情况下签订“委托书”,并将房子以低价卖掉获利。
悲催的老人们不仅失去了房子,还背上了一身债务。
不难看出,一方面因为“以房养老”本身设计的不合理,让大多数老人觉得完全不值得去做反按揭,另一方面,各类打着“以房养老”名义发生的经济纠纷也让很多老人对“以房养老”敬而远之。
资料来源:北京青年报、诺亚财富等
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